Hukum Agraria: Aspek Hukum Peralihan Hak Atas Tanah

Hukum Agraria: Aspek Hukum Peralihan Hak Atas Tanah

Hukum Agraria adalah hukum yang membahas tentang pertanahan. Dalam kehidupan masyarakat Indonesia yang masih terikat adat segala sesuatu dalam setiap aspek kehidupannya diatur oleh norma adat, baik dalam tata susila, pernikahan bahkan samapai masalah pertanahan. Tapi di samping itu masyarakat Indonesia adalah  manusia hukum yang setiap tingkah lakunya juga diatur oleh hukum yang mengikat.

Banyak sekali fenomena yang terjadi dalam masyarakat mengenai pertanahan, baik dalam jual beli tanah, pemindahan hak atas tanah  dan lain lain. Kami di sini ingin mengupas tentang pemindahan hak atas tanah yang menjadi permasalahannya dan tatacaranya sesuai dengan adat dan hukum yang berlaku di Indonesia.

 

Pengertian

Hukum AgrariaPemindahan hak atas tanah menyebabkan hak atas tanah beralih dari seseorang kepada orang lain. Jadi, pemindahan adalah perbuatan hukum yang sengaja dilakukan dengan tujuan agar hak atas tanah berpindah dari yang mengalihkan kepada yang menerima pengalihan.

Peralihan hak atas tanah bisa terjadi karena pewarisan tanpa wasiat dan perbuatan hukum pemindahan hak. Menurut hukum perdata jika pemegang sesuatu hak atas tanah meninggal dunia, peralihan hak tersebut kepada para ahli waris, yaitu siapa-siapa yang termasuk ahli waris, berapa bagian masing-masing dan bagaimana cara pembagiannya, diatur oleh hukum waris almarhum pemegang hak yang bersangkutan, bukan oleh Hukum Tanah. Hukum Tanah memberikan ketentuan mengenai penguasaan tanah yang berasal dari warisan dan hal-hal mengenai pemberian surat tanda bukti pemiliknya oleh para ahli waris.

Menurut pasal 20 PP 10/1961 dalam waktu 6 bulan sejak meinggalnya pemegang hak para ahli warisnya wajib meminta pendaftaran peralihan haknya.

Pemindahan hak berbeda dengan beralihnya hak atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat yang terjadi karena hukum dengan meninggalnya pemegang hak, dalam perbuatan hukum pemindahan hak, hak atas tanah yang bersangkutan sengaja dialihkan kepada pihak lain.

 

Dasar Hukum

UUPA pasal 20, 26, 28, 35 dan 43.

Pasal 20 ayat 2:

Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada fihak lain.

Pasal 26;

  • Jual-beli, penukaran, penghibaan, pemberian dan wasiat, pemberian menurut adat dan perbuatan perbuatan lain yang dimaksud untuk memindahkan hak milik serta pengawasannya diatur dengan peraturan pemerintah.
  • Setiap jual-beli, penukaran, penghibaan, pemberian dengan wasiat dan perburuan-perburuan lain yang dimaksudkan hak milik kepada orang asing, kepada seorang warga Negara yang disamping kewarganegaraan indonesianya mempunyai kewarganegaraan asing atau kepada suatu badan hukum, kecuali yang ditetapkan oleh pemerintah termaksud dalam pasal 21 ayat (2) adalah batal karena hukum dan tanahnya jatuh kepada Negara dengan ketentuan. Bahwa hak-hak pihak lain yang membebaninya tetap berlangsung serta semua pembayarannya telah diterima oleh pemilik tidak dapat dituntut lagi.

Pasal 28 ayat 3:

Hak guna bangunan dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Pasal 35 ayat 3:

Hak guna bangunan dapat beralih dan diperalihkan kepada fihak lain.

Mengenai hak pakai  ada pembatasan seperti diatur dalam pasal 43:

  • Sepanjang mengenai tanah yang dikuasai langsung oleh Negara maka hak pakai hanya dapat dialihkan dengan fihak lain dengan izin pejabat yang berwenang.
  • Hak pakai atas tanah milik hanya dapat dialihkan kepada fihak lain, jika hal itu dimungkinkan dalam perjanjian yang bersangkutan.

PP No. 24 Tahun 1997 pasal 37;

Pasal 37

(1) Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam peusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

(2) Dalam keadaan tertentu sebagaimana yang ditentukan oleh Menteri, Kepala Kantor Pertanahan dapat mendaftar pemindahan hak atas bidang tanah hak milik, dilakukan di antara perorangan warga negara Indonesia yang dibuktikan dengan akta yang tidak dibuat oleh PPAT, tetapi yang menurut Kepala Kantor Pertanahan tersebut kadar kebenarannya dianggap cukup untuk mendaftar pemindahan hak yang yang bersangkutan

 

Macam-Macam Peralihan Hak Atas Tanah Berserta Tata Cara Peralihannya.

Adapun bentuk pemindahan hak atas tanah yang sengaja dialihkan kepada pihak lain, yaitu;

  1. Jual Beli Tanah
  2. Menurut hukum adat:

Jual beli tanah menurut hukum adat adalah terang dan tunai. Terang artinya dilakukan dihadapan kepala adat, kepala desa, sedangkan tunai berarti dilakukan pembayaran, maka sudah dianggap selesai, walaupun ternyata harga penjualan belum semuanya lunas dibayar, sisa yang belum dibayar itu hanya merupakan hutang pembeli kepada penjual. Gugatan pembatalan jual beli atas dasar harta penjualan belum dibayar lunas, tidak dapat dikabulkan. Jadi jual beli di sini mengakibatkan peralihan hak dari penjual kepada pembeli.

  1. Menurut hukum barat:

Jual beli tanah dengan hak barat biasanya dilakukan dengan Akta Notaries (artinya dibuat oleh dan di hadapan seseorang Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah yang berwenang dalam daerah/wilayah). Dengan dibuatnya akta jual beli, belum berarti telah ada peralihan hak dari penjual kepada pembeli.

Peralihan baru terjadi, jika telah diadakan yuridische levering di hadapan Kantor Pendaftaran Tanah sebagai pejabat balik nama.

Jual Beli menurut hukum BW (pasal 1457 sampai 1459 BW)

  1. jual beli adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk menyerahkan suatu benda, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang telah dijanjikan.
  2. jual beli itu dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, seketika setelahnya orang-orang itu mencapai sepakat tentang kebendaan tersebut dan harganya, meskipun kebendaan itu belum diserahkan, maupun harganya belum dibayar.
  3. hak milik atas barang yang dijual tidaklah berpindah kepada si pembeli, selama penyerahannya belun dilakukan menurut pasal 612, 613, dan 616.
  4. Menurut undang-undang pokok agraria:

Menurut pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 tentang pemindahan hak, maka peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya, kecuali pemindahan hak melalui lelang hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Jual beli yang bermaksud mengalihkan hak atas tanah harus dilakukan dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah. Oleh karena itu penjual dan pembeli harus datang pada Pejabat Pembuat Akta Tanah, bilamana bermaksud hendak mengadakan jual beli, dihadiri pula oleh oleh 2 orang saksi (umumnya saksi adalah dari kalangan pegawai kantor PPAT tersebut). Bilamana pembeli atau penjual berhalangan hadir, maka mereka dapat diwakili oleh seorang kuasa khusus yang ditunjuk untuk keperluan jual beli tersebut. Penunjukan seorang kuasa untuk mewakili penjual atau mewakili pembeli, dapat dilakukan dengan membuat surat kuasa khusus (akta di bawah tangan yang dibuat di atas kertas bermaterai Rp 1000,-) atau kuasa dengan akta otentik yang dibuat oleh/dan dihadapan Notaris).

Sebelun akta dibuat oleh PPAT, wajib diserahkan kepadanya:

  1. Sertifikat tanah yang bersangkutan (jika tanah tersebut sudah dibukukan) dan kalau belum dibukukan maka girik tanah;
  2. Surat bukti pembayaran biaya pendaftaran (biaya pendaftaran itu dapat dibayar langsung kepada Kantor Pendaftaran Tanah atau dapat pula dibayar melalui Kantor Pos).

 

Proses Jual Beli Tanah

Setelah akta dibuat, maka Pejabat Pembuat Akta Tanah menahan sertifikat tanah, untuk kemudian disampaikan kepada Kantor Pendaftaran Tanah (kecuali kalau yang berkepentingan menghendaki dirinya sendiri yang menyampaikannya).

Mengenai bangunan yang ada di atas tanah (ataupun tanaman-tanaman), bilamana secara tegas tidak disebutkan, maka tidak dengan sendirinya tanaman atau bangunan itu beralih kepada pembeli.

Pada saat akta jual beli selesai dibuat, maka beralihlah hak dari penjual kepada pembeli, karena hukum agraria yang berlaku sekarang ini berdasarkan hukum adat. Sekarang ini pemindahan hak milik atas semua macam tanah memerlukan izin (untuk daerah Jakarta yang berwenang member izin adalah Kepala Kantor Inspeksi agraria atas nama gubernur, jika terletak di luar daerah tersebut yang berwenang adalah Kepaka Kantor Agraria Daerah atas nama Bupati/Walikota. Permohonan izin pemindahan hak itu harus diajukan oleh pembeli dengan mempergunakan formulir yang telah ditetapkan, dibuat dalam rangkap 4, yaitu 3 lembar untuk instansi pemberi izin dan 1 lembar untuk pembeli.

  1. Tukar Menukar

Hak atas tanah dapat juga berpindah karena kepunyaan seseorang ditukar dengan kepunyaan orang lain.

Sebagaimana halnya dengan jual beli, maka tukar menukar tanah bukan diartikan sebagai suatu perjanjian dalam mana seorang pemilik tanah berjanji akan menyerahkannya kepada pihak lain, tetapi merupakan perbuatan hukum yang berupa peralihan hak atas tanah yang bersangkutan kepada pihak yang menukarnya. Sebab itu tidak diatur dalam hukum perjanjian, tetapi dalam Hukum Tanah.

Berhubung dengan itu, menurut pasal 19 Peraturan Pemerintah no. 10 tahun 1961, tukar menukar tanah harus dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh dan dihadapan seorang PPAT. Bentuk akta tukar menukar ditetapkan juga dalam SKMDN no. 104/DJA/1977.

Uraian mengenai pembuatan akta, izin pemindahan hak, pendaftaran, persoalan-persoalan hukum dalam pembicaraan jual beli berlaku terhadap tukar-menukar dengan mengadakan penyesuaian seperlunya.

  1. Hibah

Sesuai dengan P.P. No. tahun 1961 tentang pendaftaran tanah (peraturang pelaksanaan dari Undang-undang Pokok Agraria), maka penghibahan tanah, sebagai perjanjian yang bermaksud memindahkan hak atas tanah (menurut pasal 19) harus dibuat dihadapan Pejabat-Pejabat Akta Tanah (PPAT) seperti halnya dengan jual beli tanah.

Bedanya dengan jual beli adalah, dalam hal hibah, pemilik tidak menerima imbalan sebagai ganti daripada tanah yang dihibahkan itu.

  1. Wakaf.

Adapun tata cara ikrar wakaf dituangkan dalam Undang-Undang No 41 Tahun 2004;

Pasal 17;

  • Ikrar wakaf dilaksanakan oleh wakif kepada nadzir di hadapan PPAIW dengan disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi.
  • Ikrar wakaf sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dinyatakan secara lisan dan/atau tulisan serta dituangkan dalam akta ikrar wakaf oleh PPAIW.

Pasal 18;

Dalam hal wakif tidak dapat menyatakan ikrar wakaf secara lisan atau tidak dapat hadir dalam pelaksanaan ikrar wakaf karena alas an yang dibenarkan hukum, wakif dapat menunjuk kuasanya dengan surat kuasa yang siperkuat oleh 2 (dua) orang saksi.

Pasal 19;

Untuk dapat melaksanakan ikrar wakaf, wakif atau kuasanya menyerahkan surat dan/atau bukti kepemilikan atas harta benda wakaf kepada PPAIW.

Pasal 20;

Syarat Saksi dalam ikrar wakaf

  1. Dewasa;
  2. Beragama islam;
  3. Berakal sehat;
  4. Tidak terhalang melakukan perbuatan hukum.

Pasal 21;

  • Ikrar wakaf dituangkan dalam akta ikrar wakaf.
  • Akta ikrar wakaf sebagaimana dimaksud pada ayat (1) paling sedikit memuat:
  1. Nama dan identitas wakif;
  2. Nama dan identitas nazhir;
  3. Data dan keterangan harta benda wakaf;
  4. Jangka waktu wakaf.
  • Ketarangan lebih lanjut mengenai akta ikrar wakaf sebagaimana dimaksud pada ayat (2) diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Peraturan Pemerintah tentang akta ikrar wakaf (PP No. 28 Tahun 1977)

Pasal 3;

  • Sesaat setelah pelaksanaan ikrar wakaf. Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf membuat Akta Wakaf dan salinannya.
  • Akta Ikrar Wakaf dibuat dengan rangkap tiga: lembar pertama disimpan oleh Pejabat Pembuat Akta Ikrar Wakaf. Lembar kedua dilampirkan pada surat permohonan pendaftaran kepada Bupati/ Walikotamadya Kepala Daerah cq. Kepala Subdit Agraria setempat dan lembaran ketiga dikirim ke Pengadilan Agama yang mewilayahi tanah wakaf tersebut.
  • Salinan Akta Ikrar Wakaf dibuat rangkap empat: salinan lembar pertama disampaikan kepada wakif; Salinan lembar kedua disampaikan kepada Nazhir; salianan lembar ketiga dikirim kepada kandepag; Salinan lembar keempat dikirim kepada Kepala Desa yang mewilayahi tanah tersebut.

Pada jual beli, tukar menukar dan hibah hak milik yang bersangkutan beralih sewaktu pemiliknya masih hidup, sedangkan pada pemberian dengan wasiat peralihan hak terjadi setelah pemiliknya meninggal dunia.

Peran PPAIW dan PPAT

Hukum AgrariaPeran PPAIW adalah mencegah terjadinya persengketaan tanah wakaf maka PPAIW harus meneliti kelengkapan berkas sebelum mewakafkan tanah dan memberikan arahan kepada pihak nadzir dan wakif supaya wakaf berfungsi sesuai tujuannya serta mengadakan penyuluhan terus menerus kepada masyarakat luas untuk meningkatkan animo masyarakat terhadap pentingnya sertifikat tanah dan memberikan informasi dibidang pertanahan kepada masyarakat agar perkembangan yang terjadi dibidang pertanahan.

Syarat anggota Badan Perwakafan Indonesia (pasal 54 UU No. 41 Th. 2004 mengenai wakaf)

  1. Warga Negara Indonesia
  2. Beragama Islam
  3. Dewasa
  4. Amanah
  5. Mampu secara jasmani dan rohani
  6. Tidak terhalang melakukan perbuatan hukum
  7. Memiliki pengetahuan, kemampuan, dan/atau pengalaman dibidang perwakafan dan/atau ekonomi, khususnya dibidang ekonomi syari’ah
  8. Memiliki komitmen yang tinggi untuk mengembangkan perwakafan nasional.

Adapun peran PPAT sesuai dengan pereaturan Pemerintah No. 37 Th. 1998 Ps 2 ayat 1, maka seseorang PPAT bertugas pokok melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah dengan membuat akta sebagai bukti telah dilakukannya perbuatan hukum tertentu, mengenai hak atas tanah atau hak milik atas suatu rumah susun yang akan dijadikan dasar bagi pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah yang diakibatkan oleh perbuatan hukum itu. Adapun perbuatan hukum yang dimaksud adalah: (1) jual beli; tanah-tanah hak milik, hak guna bangunan dan hak pakai, (2) tukar menukar hak atas tanah, (3) hibah hak atas tanah, (4) pemasukan kedalam perusahaan (imbreng), (5) pembagian hak bersama, (6) pemberian hak guna bangunan, hak pakai atas milik. (7)pemberian hak tanggungan, (8)pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.

Syarat PPAT (pasal 6 peraturan pemerintah No. 37 Th. 1998 tertanggal 5 Maret 1998)

  1. Berkewarganegaraan Indonesia
  2. Berusia sekurang-kurangnnya 30 tahun
  3. Berkelakuan baik yang dinyatakan dengan surat keterangan yang dibuat oleh instansi kepolisian setempat
  4. Belum perbah dihukum penjara, karena melakukan kejahatan berdasarkan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap.
  5. Sehat jasmani dan rohani
  6. Lulusan program pendidikan spesialis notaries atau program khusus PPAT yang diselenggarakan oleh lembaga pendidikan tinggi.
  7. Lulus ujian yang diselenggarakan oleh kantor menteri Negara agrarian atau BPN

Tata Cara Pemberian Izin Peralihan Hak Atas Tanah

Pasal-pasal yang berkaitan langsung dengan Bab VII ini adalah:

  1. izin peralihan hak atas tanah diperlukan hanya untuk peralihan Hak Milik yang dipunyai oleh badan hukum keagamaan, badan hukum sosial, dan badan hukum lain yang dituanjuk oleh pemerintah, Hak Guna Usaha, Hak Pakai tanah pertanian di atas tanah Negara, dan hak-hak lain yang di dalam sertifikatnya dicatat memerlukan izin.
  2. pemberian izin peralihan hak atas tanah dilakukan oleh pejabat yang menerbitkan keputusan pemberian haknya.
  3. permohonan izin peralihan hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 136 ayat (1) diajukan kepada pejabat yang menerbitkan keputusan pemberian haknya.
  4. izin peralihan hak atas tanah atau penolakan sebagaimana dimaksud dalam pasal 140 ayat (2) disampaikan kepada pemohon melalui surat atau dengan cara lain yang menjamin sampainya keputusan tersebut kepada yang berhak.

Kesimpulan

Pemindahan hak atas tanah adalah beralihnya hak atas tanah dari seseorang kepada orang lain yang diatur dalam perbuatan hukum.

Peralihan hak atas tanah bisa dilakukan terjadi karena perbuatan hukum dan juga adanya pewarisan tanpa wasiat. Menurut hukum perdata jika pemegang sesuatu hak atas tanah meninggal dunia, peralihan hak tersebut kepada para ahli waris.

Dalam UUPA diatur dasar hukum pemindahan (peralihan) hak atas tanah, yaitu dalam pasal-pasal 20,28,35 dan 43.

Adapun bentuk pemindahan hak atas tanah antara lain:(1)jual beli tanah, (2) tukar menukar (3)hibah (4)wakaf.

Sedangkan tata cara pemberian hak atas tanah diatur dalam pasal 134, 135, 138, 140.

Tinggalkan komentar